Fradeling av ny eiendom / tomt

Ved deling av eiendom blir en parsell av en eksisterende eiendom oppmålt, gitt et nytt gårds- og bruksnummer, og registrert i matrikkelen. Matrikkelen er Norges offisielle eiendomsregister.

Melding om eiendomsetableringen sendes deretter til tinglysing hos Statens kartverk - tinglysingen. Der blir eiendommen registrert i grunnboken. Den nye eiendommen er med dette opprettet og blir et selvstendig panteobjekt.

Deling av eiendom håndteres av avdelingen for deling-, matrikkel og oppmåling. Før deling kan gjennomføres er det nødvendig med delingstillatelse i samsvar med reglene i plan- og bygningsloven. Ved søknad om fradeling må det oppgis hvilken arealbruk ny tomt er tiltenkt. Dersom arealbruken ikke er i samsvarer med kommuneplan/reguleringsplan må det søkes om dispensasjon før deling kan gjennomføres. Gjennomføringen foregår i henhold til bestemmelsene i matrikkelloven.

Både deling  og oppmålingsforretningen søkes om i samme skjema. Skjemaet : Fradeling av areal. 

Søknaden må undertegnes av hjemmelshaver og vedlegges situasjonskart, evt nødvendig samtykke fra rettighetshaver og gjenpart av nabovarsel.

Justering av eiendomsgrenser

For å gjøre eiendomsgrenser mer hensiktsmessige kan du søke om å justere grenser eller overføre areal mellom eiendommene.

Ved justering kan bare små arealer ( maks 5 % av arealet på den minste eiendommen) overføres mellom de berørte eierne. Justeringen skjer gjennom en oppmålingsforretning, enten som en separat forretning eller som en del av en forretning som omfatter flere temaer. Under en oppmålingsforretning må alle berørte parter samtykke i at justeringen kan gjennomføres.

Det er landmåler som avgjør om justeringen kan finne sted, i samråd med avdelingen plan i detalj regulerte områder. Blir arealene for store, eller verdioverføringen for høy, må arealene overføres ved tinglysing av skjøte på tilleggsareal eller gjøres som arealoverføring etter matrikkellovens regler om dette.

Klarlegging av eksisterende grense

Om grensene dine tidligere er oppmålt/nøyaktig kartfestet :

Dersom du har ønske om å få påvist og eventuelt merket en grense som er nøyaktig kartfestet gjennom tidligere avholdt oppmålingsforretning, kan du rekvirere klarlegging av eksisterende grense hos oss. Vi vil da bruke grensepunktenes koordinater til utstikking og merke/kontrollere punktene på nytt uten partene til stede. Merkingen er normalt aluminiumsbolter i fjell eller jord.

Om grensene dine ikke tidligere er oppmålt/nøyaktig kartfestet :

Vi kan også bidra til at grenser som tidligere ikke er nøyaktig kartfestet blir merket, nøyaktig innmålt og ført i matrikkelkartet. I slike saker er vi avhengig av at det oppnås enighet mellom partene, og innkaller alle parter til forretning. Partene må i samarbeid påvise / bli enige om hvor grensen går.

Vi har ikke myndighet til å avgjøre tvister, så dersom det ikke oppnås enighet om hvor grensen går kan jordskifte være rette sted.

Sammenslåing av eiendommer

Hvis du eier to eiendommer som grenser inntil hverandre, og brukes under ett, kan det være aktuelt å slå disse sammen til en eiendom.

Eksempel på sammenslåing av eiendommer

I eksempelet vises en eier som kjøpt et tilleggsareal (153/403) til boligeiendommen (153/14) for å utvide tomta da garasjen skulle bygges.

Det er en fordel å sammenføye slike eiendommer av flere grunner. Tilleggsarealet blir ikke glemt ved salg, man vil få en korrekt eiendomsskatt, unngå misforståelser i offentlige registre , og det gir ryddigere eiendomsstruktur.

Det er noen vilkår som må oppfylles for å kunne slå sammen eiendommer:

  • Eiendommene må grense inntil hverandre
  • Eiendommene må ha samme hjemmelshaver(e)
  • Det må ikke være motstridende heftelser (pant) på eiendommene

Rent praktisk foregår sammenslåingen ved at hjemmelshaver fyller ut skjema for krav om sammenslåing.

Seksjonering / reseksjonering

 

Oppdeling i eierseksjoner
En eierseksjon er en bolig eller et lokale i et eierseksjonssameie. Eierseksjonssameier reguleres av eierseksjonsloven, lov av 23. mai 1997. I loven er en eierseksjon definert som en sameieandel i bebygd eiendom med enerett til å bruke en av boligene eller et lokale i eiendommen. Etter en seksjonering er hver seksjon et eget rettsobjekt og kan selges og belånes uavhengig av resten av sameiet. I tillegg til loven skal eierseksjoner ha vedtekter som sameierne må forholde seg til (Huseiernes landsforbund). Et eierseksjonssameie opprettes ved tinglysing av et kommunalt seksjoneringsvedtak. Det er kommunen som gir tillatelse til seksjonering.
 
Hva må seksjoneres
Hvis flere skal eie en bygning med flere bruksenheter sammen og alle skal ha eksklusiv bruksrett til hver sin bolig i mer enn ti år må man seksjonere.
 
Hva kan seksjoneres 
Eksisterende ferdig utbygde eiendommer. Planlagt bygning kan ikke seksjoneres før det foreligger igangsettingstillatelse etter plan- og bygningsloven, jf. eierseksjonsloven § 6 femte ledd. 
 
Hva bør seksjoneres 
Seksjonering egner seg for oppdeling av boligblokker, horisontaldelte to- og firemannsboliger, næringsbygg i flere etasjer med forskjellige brukere av etasjene. 
 
Forhold til matrikkellova
Kan eiendommer deles etter reglene i matrikkelloven, er det ofte fordelaktig å dele i selvstendige eiendommer med gnr. og bnr. Man kan på denne måten unngå en del ulemper og problemer ved senere utbygging av og disponering over eiendommen.
 
Hvem kan søke
Søknaden om seksjonering/reseksjonering skal fremsettes av hjemmelshavere. Der grunneier og fester er forskjellige personer, skal tillatelse fra begge innhentes.
 
Viktige materielle og formelle krav som må være oppfylt før du kan søke
  • Eiendommen som skal seksjoneres skal omfatte bare ett gårds/bruksnr. 
  • Bruksenhetens hoveddel skal være en klart avgrenset og sammenhengende del av en bygning på eiendommen.
  • Hoveddelen skal ha egen inngang.
  • Fellesareal er deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenhetene.
  • Det skal fastsettes om den enkelte enhet skal brukes til bolig (boligseksjon) eller til annet formål (næringsseksjon). Formålet skal være i samsvar med gjeldende arealplanformål, med mindre det foreligger tillatelse til annen bruk etter plan- og bygningslovgivningen.
  • Hver boligseksjon skal ha kjøkken, bad og wc innenfor hoveddelen av bruksenheten. Bad og wc skal være i eget eller egne rom. Bestemmelsene i leddet her gjelder ikke for fritidsboliger eller boliger som inngår i en samleseksjon.
  • Det skal fastsettes en sameiebrøk for hver eierseksjon 
  • Alle sameier skal ha vedtekter.

RESEKSJONERING

Hva er reseksjonering 
Reseksjonering vil si endringer som gjøres etter at den første seksjoneringen er foretatt, f.eks. en ytterligere oppdeling eller sammenslåing av eksisterende seksjoner.
Hvem kan søke reseksjonering 
Søknad om reseksjonering kan settes fram av seksjonens hjemmelshaver/eier. Der hvor reseksjoneringen omfatter flere seksjoner må alle som er hjemmelshavere (eiere) til seksjonene søke felles. 
Blir fellesarealet berørt av en reseksjonering, eller at det vil oppstå nye seksjoner, kreves det samtykke av sameiet før reseksjoneringen kan gjennomføres. 
 
Spesielle krav ved reseksjonering 
Reseksjonering kan bare skje med samtykke fra alle som har tinglyst pant i de berørte seksjonene. Dette samtykket skal foreligge når begjæringen settes fram.
Ønsker du mer informasjon om eierseksjonering, link til mer informasjon og Statens kartverk om eierseksjonering

Søknad

1. Søknadsskjema. 
Fyll ut søknadsskjema iht. veiledning
 
Hjemmelshaver er den eller de som er eier eller fester av eiendommen.
Dersom du signerer søknaden på vegne av grunneier, må du legge ved en fullmakt fra grunneier. Fullmakten må være original eller bekreftet rett kopi.
Dersom hjemmelshaver er et firma, kreves det firmaattest fra Brønnøysundregistret, og denne må ikke være eldre enn 1 år.
 
2. Vedtekter for sameiet. 
I følge loven § 28 skal alle sameier ha vedtekter. Vedtektene skal leveres sammen med søknaden. Krav til vedtekter gjelder uansett sameiets størrelse (antall seksjoner). Vedtektene leveres i ett eksemplar. Vedtektene blir oppbevart hos kommunen. 
 
3. Situasjonsplan over eiendommen. 
  • Situasjonskartet skal være av nyere dato, og kan innhentes ved å kontakte Øyer kommune eller ved å benytte vår kartløsning GLOkart
  • Grensene påvises på et målebrevskart eller koordinatberegnes og inntegnes på situasjonskartet. Grensene for ubebygde deler av eiendommen som skal inngå i bruksenhetene skal tydelig angis med koordinater. Dersom disse ikke kan angis med koordinater må det foretas en oppmålingsforretning i marka for å måle og merke arealene.
  • Bygningen(e)s plassering påvises på et målebrevskart eller koordinatberegnes og inntegnes.
  • Alle grenser for en bruksenhet (seksjon) / fellesarealer både ute og inne skal tydelig fremgå (evt. skraveres) Viser til Rundskriv H-3/98 og lov av 23. mai 1997.
  • Situasjonskartet innsendes i 3 eksemplarer.
4. Plantegninger over bygningens etasjer medregnet kjeller og loft. På plantegningene skal grensene for bruksenhetene, forslag til seksjonsnummer og bruken av enkelte rom tydelig angis.
- Alle grenser for en bruksenhet (seksjon) / fellesarealer både ute og inne skal tydelig fremgå (evt. skraveres) Viser til Rundskriv H-3/98 og lov av 23. mai 1997.
- Forslag til seksjonsnummer for hver seksjon og bruken av de enkelte rom
- Plantegning som tilhører en bestemt seksjon markeres med samme nr., inne/ute. (Det er ryddig og fint med forskjellig farge på hver eierseksjon). Plantegningene innsendes i 3 eksemplarer.
Ved utfylling i begjæringsskjemaet bekreftes det at lovens vilkår for seksjonering er oppfylt. Veileder til utarbeidelse av plantegninger
 
5. Tilleggsdel grunn
Ved eksklusivt uteareal (tilleggsareal grunn) må det rekvireres oppmålingsforretning av dette arealet, jf. matrikkellova § 6. Krav om oppmålingsforretning skal følge begjæringen. (oppmålingsforretning over uteareal)
Grensene for utearealet må tydelig framkomme av kartutsnitt.
Oppmålingsgebyr kommer da i tillegg, iht. gebyrregulativet.
 
6. Leietakere
Leiere av bolig i eiendommer som søkes seksjonert har en del rettigheter, f eks kjøperett til spesialtakst og klagerett. Av den grunn kreves det at søker legger ved liste med navn på leierne. (Listen leveres i ett eksemplar).
 
Behandling av søknaden
• Oppmålingsavdelingen behandler søknader om oppdeling av bygninger i eierseksjoner samt søknader om reseksjonering, dvs. endringer av seksjonering
• Kommunen skal kontrollere at vilkårene for seksjonering/reseksjonering er til stede og gi eventuell seksjoneringstillatelse. Dersom kommunen gir tillatelse til seksjonering/reseksjonering, sender vi begjæringen med vedlegg til tinglysing.
• Seksjonene er formelt opprettet når begjæringen er tinglyst.
• Seksjoneringsskjema med vedleggene nevnt over må være korrekt utfylt og forelegges kommunen i riktig antall eksemplarer.
 
Vedtaket er et enkeltvedtak etter forvaltningsloven. Generelle og spesielle regler om saksbehandling gjelder. Tilfellene kommunen kan nekte seksjonering framgår av § 8 andre ledd bokstav a til c. kommunen kan eventuelt sette frist for retting, forutsetningen for det er at det kan gis tillatelse etter dette.
Klageadgang:
En inndeling i eierseksjoner er endelig i den forstand at endringer kun kan skje ved reseksjonering.
 
Kommunens seksjoneringsvedtak kan påklages til departementet. Departementet kan delegere avgjørelsesmyndigheten til fylkesmannen. Avslag på søknad om seksjonering med hjemmel i § 8 første ledd kan likevel ikke påklages, jf. § 10 i loven.
 
Du finner mer informasjon om seksjonering her, og på kartverket sine sider. 

 

Rette feil i kart/eiendomsregisteret matrikkelen.

Oppdager du feil med dine grenser i kartet kan dette rettes på en enkel måte, dersom det finnes god dokumentasjon, og partene er enige. Rettingen kan gjennomføres på følgende måte :
 
Avtale om eksisterende grense.
Dette er en forenklet måte å rette grove grensefeil på. Noen ganger kan ei grense mellom 2 eiendommer ha blitt borte, eller en hel teig kan ha fått feil gards og bruksnummer. Dersom partene er enig om hvor grensen går, kan de gjøre en avtale. Avtalen sendes kommunen med krav om retting. Matrikkelloven stiller en del krav til en slik avtale. Blant annet må avtalen gjelde en eksisterende grense. Det vil si at det alltid må ha vært en grense mellom eiendommene som må kunne dokumenteres. Eksempel på dokumentasjon er skylddelingsdokument, økonomisk kartverk og gamle jordskiftekart m.m.
 
Retting av opplysninger på grunnlag av dokumentasjon.
Dersom en part mener at grensene ikke er registrert riktig, og han kan dokumentere dette, kan han kreve retting. Eksempel på dokumentasjon er målebrev og skylddelingsdokumenter. Det må presiseres at krav om retting krever samtykke fra alle berørte parter. Hvis det ikke framkommer av kravet at partene er enige, vil kommunen sende et forhåndsvarsel til berørte parter slik at de kan få uttale seg. Dersom ikke alle berørte er enige i grenserettingen, vil ikke kommunen kunne foreta noen retting i matrikkelen.
 
Tilgjengelig informasjon om din eiendom:
 
Dokumentasjon om eiendommen din kan du finne i kommunens arkiv,tinglysingen, jordskifteretten.
 
Kommunens kartløsning (link), Statens kartverk sine innsynsside:  www.seeiendom.no 
 
Fra kommunen eller Statens kartverk / tinglysningen kan en bestille en oversikt over alle dokumenter som er tinglyst på eiendommen. Dette kalles en grunnboksutskrift.
 
Fra tinglysingen kan en også bestille en kopi av tinglyste dokumenter. Når det gjelder dokumenter eldre enn ca.1950 kan en finne disse i digitalarkivet.no
 
Jordskifteverkets arkiv inneholder rettsprotokoller, utskiftningsprotokoller og jordskiftekart. Jordskiftekart fra utskiftinger finnes også hos statsarkivet.

Rettigheter / Heftelser i fast eiendom

Heftelse:
En tinglyst heftelse er en rettighet på en eiendom som begrenser eiers bruk av eiendommen. For å få en oversikt over hvilke heftelser som er tinglyst på din eiendom finner du disse i grunnboka.  Grunnboka er et offentlig register over tinglyste rettigheter( servitutter ) og heftelser i fast eiendom og borettslagsandeler.
 
Se heftelsene på eiendommen:
Ønsker du å se en oversikt over heftelsene på eiendommen kan du gå på Se eiendom. Her kan du se hvem som er tinglyst som eier, og hvilke heftelser som er tinglyst på en eiendom. Du kan også bestille grunnboksutskrift og kopi av et tinglyst dokument. Informasjon om dette finner du på Statens kartverk sine hjemmesider: https://kartverket.no/eiendom/eiendomsinformasjon/hva-er-tinglyst/
 
Slette heftelser:
Det er mulig å sende en søknad til Kartverket om å få slettet tinglyste heftelser. Informasjon om hva og hvordan dette kan gjennomføres finner du på Statens kartverk sine sider om sletting av heftelse.  https://www.kartverket.no/eiendom/Slette-tinglyste-dokumenter-fra-grunnboken/
 
Rettigheter i fast eiendom:
Skal du ha en begrenset rettighet i en annen eiendom, til f. eks vei, anleggelse av vann og avløp, hogst, forkjøpsrett, borett m.m anbefaler vi at dette tinglyses som en heftelse på den eiendommen du (din eiendom) skal ha rettigheten fra. Dette kan du lese mer om på Statens kartverk sine sider om rettighet/servitutt i fast eiendom:  https://www.kartverket.no/eiendom/tinglyse-rettighet/Tinglyse-rettighet/